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广州终于要为“一线城市”正名了

来源: 作者:admin 人气: 发布时间:2016-11-29
摘要:相信广州房地产最后的短板——“价格”会在不远的将来补上,“广州”也仍然是中国房地产一线城市。
[提要]相信广州房地产最后的短板——“价格”会在不远的将来补上,“广州”也仍然是中国房地产一线城市。

  相信广州房地产最后的短板——“价格”会在不远的将来补上,“广州”也仍然是中国房地产一线城市。

  今年年初我写过一篇微信文章《广州,被北上深抛弃的“一线”城市》,大意是在价格上“怒其不争”,2015年广州房价几乎停涨、土地溢价率也远不及北上深。但从近期的市场表现来看,这次广州有可能在房价、地价上彻底翻身,再一次夯实“一线城市”的地位。

  在11月的22、25日的两天土拍中,广州共拍出17宗地块,合计成交金额达到309亿元。保利地产成为了这一轮土拍的最大赢家,以121亿元揽下广钢新城、南沙焦门等5宗地,新增总土地储备约54.59万平方米。但这些都不重要,尽管在这两天的土拍之后,广州今年土地成交金额达到了646亿,超过成都、北京、郑州,跻身全国第九。

  更重要的还是地价。本轮广州土拍名义溢价率、楼板价看起来都不高,但实际是受到了45%的溢价率限制,竞价达到这一标准之后将转为配建保障房。如果计入配建面积再折算这两日的广州土拍,溢价率超过100%的地块将成为常态,实际楼板价破4万元/平方米的也并不少见。

  虽然政府玩了一个数字游戏,但开发商付出的是实实在在的成本,市场看到的是真真实实的溢价,最终也会变成切切实实的价格。在这些高价地块的推动下,眼前即将迎来的就是周边房价快速攀升。而这些高单价地块,最终也都将成为各自区域的“价格标杆”项目。

  在一线城市中,之前认为广州房地产发展落后,主要还是因为房价。对比全市均价来看,今年广州市商品住宅成交均价仅为1.6万元/平方米,比京沪深都差了一大截,也比不上厦门、南京、苏州、杭州等二线城市。北京虽然被自住型商品房拉低了成交均价,但还是差不多达到了广州的两倍。对比最高单价项目来看,深圳、上海、北京都已超过了15万元/平方米,但广州还是没有突破10万元/平方米的大关,在四座一线城市中位居末席。

  从豪宅市场来看,广州也和北京、上海、深圳有着数量级的差异。2016年至今,广州千万以上豪宅共成交1263套,远低于上海、北京和深圳。从单价口径来看差距更大,今年广州5万元/平方米以上的新房共成交942套,比二线城市杭州还少了6套,不到北京的十分之一,仅为上海、深圳的5%。

  但在这次土拍之后,相信广钢新城、白云新城、广州开发区等板块会迎来新一轮的房价攀高。从近两年的热点城市价格变化来看,实际上房价的快速发展很多都是受地价推高所致。如上海周浦在今年年中出让地王之后,周边一二手房市场价格一路攀升,临近的中金海棠湾备案均价也从5月的3万飙升到了10月的4万;嘉定新城也是同理,板块均价已经从年初的2.5万涨到了3.4万,其中骏丰玲珑坊、嘉宝梦之缘备案均价更是来到了4万。再早一些深圳也有类似情况,龙光地产在2014年10月夺得龙华白石龙地王,折合楼面地价25094元/平方米,为一年前楼板价2.3万元/平方米的中海地王解了套,而2016年电建金茂以56781元/平方米拿下上塘商住用地之后,龙光玖龙玺也从7万元/平方米走向了8万元/平方米的大关。

  从调控角度来说,广州房价上涨的空间和动力实质上是最大的。目前广州的行政调控更多的还是落在了市场秩序、土拍资金监管等方面,对于需求侧的行政调控力度明显低于京沪深,即便相比苏州、合肥、南京等热点二线城市来说也称得上“相对宽松”。

  再结合市场容量来看,广州楼市也有较大的潜力可挖。今年广州市商品住宅成交量高居一线城市首位,不过由于均价不高,成交金额仅排在一线城市末席,还比不过深圳。但考虑到广佛同城的因素,如果把佛山计入广州城市圈,广州市成交金额将超过北京、深圳,在一线城市中仅次于上海。

  最后再看经济发展,广州经济增速在一线城市中排在第二,仅次于深圳,但明显快于北京和上海。今年前三季度,广州市GDP达到14037.78亿元,同比增长8.1%,增幅比上半年提高0.1个百分点,高于北京(6.7%)和上海(6.7%),低于深圳(8.7%)。前三季度固定资产投资3889.87亿元,增长13.1%,较2015年同期提升2.0个百分点;房地产开发投资增长12.3%,也高于北京和上海。

  相信广州房地产最后的短板——“价格”会在不远的将来补上,“广州”也仍然是中国房地产一线城市。

  来源:丁祖昱评楼市

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