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两城土拍的冷与热 “猛药”能否用于一线城市

来源: 作者:admin 人气: 发布时间:2016-11-29
摘要:如果北京等一线城市后续都要求开发商拿地资金必须是自有资金,并严格执行这一政策,是否会影响开发商的拿地热情,并影响房市走向
[提要]如果北京等一线城市后续都要求开发商拿地资金必须是自有资金,并严格执行这一政策,是否会影响开发商的拿地热情,并影响房市走向

  北京、南京,11月17日当天都上演了一场关注度极高的土拍大戏,只是,大戏的结尾截然不同。

  在北京,这天出让的两块土地为首批“控地价限房价”的土地。北京市规划和国土资源管理委员会在出让公告中明确规定了相关地块的最高成交价和土地上所建商品房的最高销售单价。

  但让诸多“看客”始料未及的是,18个开发商竞逐黄村21号地时,万科住总联合体、龙湖首开联合体等7家企业在报价达到最高限价后,现场进入竞报自持面积阶段,而这7家企业全部投报100%自持商品住房面积,该地块需要10个工作日后才能确定成交;海淀永丰20号地块当日虽被首创中粮天恒联合体联合摘得,但其中商品住房部分也是100%自持。

  在前一天,北京出让的两块地和黄村21号地一样,开发商均投报100%自持商品住房面积,也需要10个工作日后才能确定竞得者是谁。

  这也就意味着,这4块地上盖出来的房子,不能出售,只能出租。

  “房企抢地失去理性,出现了全面持有的现象。地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致,但开发商抢地的激情也到了极致。”中原地产首席分析师张大伟告诉法治周末记者。

  南京的情况则大为不同。

  在南京,地方政府在拍卖前祭出了“限地价+摇号+现房销售+限制拍地资金来源”的大招。

  就在拍卖前两天,南京市国土资源局发布了补充公告,要求开发商购地资金须为自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及相关证明材料。

  11月17日的拍卖现场,开发商热情仍在,但已不再疯狂。当日出让的9块地中,只有三块地达到最高限价,转入摇号程序。

  “和三四个月之前一旦出让就是地王、逼得拍卖主持人喊出‘冷静,不要逼政府出新政’的情况相比,南京的土拍市场已经有所降温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  猛药:严控购地资金来源

  “各地政府出台调控政策的基础是各地的实际情况,比如,有些地方楼市场外配资严重、地王集中,那么地方政府就会严控市场,让开发商更理性。”亚豪机构市场总监郭毅对法治周末记者说。

  南京就是这样一个地王曾经集中出现的城市。10月调控之前,南京几乎是出地必然地王,且土地出让的楼面价高于周边现房售价是常事。

  土地市场的火热逼得当地政府在6月份一度推出过“熔断”机制,即设置一个土地的最高限价,一旦报价超过最高限价,触发“熔断”红线,则竞价结果无效。

  这一机制后来被取消,在8月份转而由摇号代替,即当竞买人都达到最高限价时,通过摇号来决定最终的竞得人。南京市还要求,当土地申报价达到最高限价的90%时,在土地上所建的商品房要现房销售。

  但效果似乎并不明显。

  公开资料显示,南京市9月21拍卖的6幅地块,从起拍报价,不到1分钟,就进入现房销售确认阶段,2分钟直接达最高限价,进入摇号阶段。

  “各地针对土地拍卖的政策都是循序渐进的,‘用药’的策略也是从轻到重,当发现轻药不管用时,就会下‘猛药’。”郭毅说。

  在郭毅看来,针对购地资金的来源进行限制,就属于一剂猛药。因为以往开发商拿地的资金来源是非常多的,有银行贷款、险资等,场外配资的渠道多,且成本比较低,这也助推了开发商在拿地时敢于报价争地王。

  “而近期监管机构对于房企融资管制比较严,所以如果要求房企使用自有资金去拿地,相当于提高了拿地门槛,这也会使得很多房企不敢高价拿地。”严跃进说,这两种因素综合之下,南京在11月17日有了这样的土拍结果,没有地王,9块地中只有3块达到最高限价。

  张大伟也对法治周末记者表示,这一轮房地产起来的主要原因是资金潮,现在调控已经涉及到了房地产本身的方方面面,但资金潮依然未全面变化,资金价格仍然较低。

  公开资料显示,从目前来看,全国只有上海(楼盘)、广州(楼盘)、南京和成都等地从购地资金来源上对土地竞买人进行限制。

  10月8日,上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》中就明确规定,竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。

  11月17日和11月18日,成都和广州也相继出台政策,要求开发商购地时必须用自有资金拿地。

  但上海、成都、广州三地在相关政策出台后均尚未有商品住房用地出让。

  土拍政策对大型房企影响并不大

  南京和北京两地同一天的土地拍卖结果之所以差异如此之大,张大伟认为除了跟地方出台的政策不同外,还有其他原因:“一线城市土地资源依然成为企业的首选。”

  关于一线城市的土地之稀缺,张大伟说,截至北京上述4地块之前,2016年一线城市合计只出让了85宗住宅用地,规划建筑面积不足1000万平方米,这是出现房企失去理智的最重要原因。

  相比而言,南京的土地出让量则相对多得多,仅11月17日一天就出让了9宗土地。

  “另外房企更多是赌长期持有过程中,通货膨胀、货币贬值速度远超过资金成本。”张大伟表示。

  此外,在郭毅看来,对于大开发商而言,他们出于品牌形象等多方面考虑,需要在一线核心市场打造标杆项目,因而一定要在一线城市拿地。

  张大伟在接受法治周末记者采访时还预测道,在已经非常严格的调控政策下,部分房企在北京仍继续拼抢土地,很可能会导致继续加码的楼市调控政策出台。

  那么,如果北京等一线城市后续都要求开发商拿地资金必须是自有资金,并严格执行这一政策,是否会影响开发商的拿地热情,并影响房市走向?

  由于上海和广州的规定出台后,尚未有住宅用地出让,因而该政策对一线城市的具体影响尚未能体现。

  严跃进认为,通过严控房企拿地资金来源,能够确保一线城市土地市场不会有各类高杠杆现象的出现,这个时候房企高价拿地的现象会减少,从企业经营角度看,也能够防范高价拿地后的各类资金链断裂等问题。

  “资金控制政策会使得市场交易降温,这一点是必然的。”严跃进说。

  不过,在接受法治周末记者采访时,郭毅表示,即便今年一线城市也要求“拿地资金需为自有资金”,对大型房企而言压力也并不大,因为经过2016年一年的去化,大开发商手里有充足的现金。

  严跃进同意这种观点,他认为,当前在资金方面的控制政策主要影响中小房企,大开发商资金实力雄厚,至少到明年上半年问题都不大。

  “如果到了明年下半年购房政策继续收紧、融资政策继续收紧,那么这个时候大房企也会有积极融资、谨慎拿高价地的做法。”严跃进补充道。

  郭毅还补充道,如果相关调控政策持续到明年,房企会规避溢价拿地,联合开发的情况会增多,房地产市场也会变得越来越集中。(来源:法治周末)

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